Biznesowo o prawie i podatkach.

Jak zabezpieczyć się przed nielojalnym najemcą?

Przy negocjowaniu umowy najmu samo ustalenie stawki czynszu to nie wszystko. Istnieje ryzyko, że najemca zaprzestanie uiszczania umówionej kwoty. W związku z tym już na etapie negocjowania kontraktu konieczne staje się ustalenie właściwych form zabezpieczenia roszczeń wynikających z umowy najmu.

Rodzaje zabezpieczeń płatności czynszowych w umowie najmu

Przekazując komuś nasz lokal można stosować różnorodne gwarancje spełnienia przez najemcę jego obowiązków wynikający z umowy. Najistotniejsze są te, które mogą być pomocne wynajmującemu w zaspokajaniu należności czynszowych, jeśli najemca zaprzestanie dobrowolnego regulowania swoich zobowiązań. Zabezpieczenia w umowach najmu odnoszące się do roszczeń czynszowych dzielę na dwie kategorie:,(1) zabezpieczenia odnoszące się do rzeczywistych aktywów oraz (2) zabezpieczenia formalne. Pierwsze z nich pozwalają zaspokajać długi wynikające z umowy najmu z konkretnego majątku, gdyż mają pokrycie w rzeczywistych aktywach najemcy czy osób trzecich. Te drugie ułatwiają wierzycielowi dochodzenie roszczeń z umowy najmu, ale nie mając pokrycia w konkretnych składnikach majątkowych i nie gwarantują pełnego sukcesu w postępowaniu egzekucyjnym, jeśli dłużnik nie ma majątku pozwalającego na wyegzekwowanie długów.

key-2114455_1920Zabezpieczenia umowy najmu odnoszące się do rzeczywistych aktywów

Kaucja (depozyt)

Najpewniejszą formą zabezpieczenia umowy najmu jest kaucja gwarancyjna (zwana zamiennie depozytem). Najemca wpłaca na rachunek wynajmującego określoną sumę, z której ten drugi będzie mógł zaspokajać ewentualne długi.

Gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa

Nie każdy najemca dysponuje odpowiednim zasobem gotówki (lub chęcią do jego zamrożenia), by przedstawić takie zabezpieczenie, tym bardzie w wysokości odpowiadającej czynszowi za cały przewidywany okres najmu. Stąd alternatywą jest zabezpieczenie roszczeń najemcy w postaci gwarancji bankowej (ubezpieczeniowej). Odpowiednio sformułowana gwarancja bankowa (ubezpieczeniowa) otrzymana od wiarygodnej instytucji finansowej, daje wynajmującemu pewność zaspokojenia jego roszczeń w razie powstania po stronie najemcy zadłużenia.

Hipoteka, zastaw

Formą zabezpieczenia umowy najmu mającą pokrycie w rzeczywistym majątku mogą być również ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteka czy zastaw. Nie pozwalają one wprawdzie na natychmiastowe pobranie gotówki w razie powstania zadłużenia z tytułu umowy najmu, jednakże mając pokrycie w konkretnych aktywach powinny zapewnić bezpieczeństwo wynajmującemu. Hipoteka stosowana jest raczej rzadko, przy najmach o znacznej wysokości czynszu. Zastaw na ruchomościach należących do najemcy jest powszechniejszy. Ponadto zastaw na ruchomościach najemcy wniesionych do wynajmowanego lokalu, powstaje z mocy prawa i obciąża takie rzeczy dopóki znajdują się w lokalu.

Zabezpieczenia umowy najmu o charakterze formalnym

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Wynajmujący może także żądać od najemcy zabezpieczenia w formie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Akt taki ma moc równą wyrokowi sądowemu i może być podstawą prowadzenia postępowania egzekucyjnego po nadaniu mu klauzuli wykonalności. Klauzulę taką nadaje sąd w szybkim i tanim postępowaniu, bez udziału stron. Dzięki takiemu zabezpieczeniu umowy najmu można uniknąć prowadzenia całego długotrwałego procesu. Ma ono jednak charakter formalny – przyspiesza postępowanie windykacyjne, ale nie rozwiąże problemu ewentualnej niewypłacalności dłużnika.

Weksel

Podobny charakter ma zabezpieczenie w postaci weksla, który pozwala na uzyskanie w sądzie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym (co ma wiele plusów dla wierzyciela), ale nie daje gwarancji, że dłużnik będzie miał jakikolwiek majątek, z którego kwoty zasądzone takim nakazem można byłoby egzekwować.

Inne zabezpieczenia przydatne w umowie najmu

Zawierając umowę najmu wynajmujący winien również zabezpieczyć się przed ryzykiem innych nielojalnych działań najemcy, aniżeli nieuiszczanie czynszu.

Problemem może być zwłaszcza odmowa zwrotu przedmiotu najmu (w szczególności lokalu) po zakończeniu okresu obowiązywania umowy. Aby odzyskać przedmiot umowy należy wszcząć proces sądowy. Można tego uniknąć uzyskują od najemcy przy zawieraniu umowy prawidłowo sformułowany akt notarialny dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie zwrotu lokalu.

W umowach najmu niejednokrotnie przewiduje się po stronie najemcy liczne obowiązki. Zabezpieczeniem wykonania zobowiązań wynikających z umowy najmu o charakterze niepieniężnym (na przykład do poczynienia na przedmiot najmu określonych nakładów) może być zastrzeżenie kary umownej ma wypadek niewywiązania się z danego obowiązku, albo przyznanie wynajmującemu prawa do rozwiązania umowy najmu w takim przypadku. Roszczenie o zapłatę kary umownej warto również zabezpieczyć w co najmniej jeden z opisanych sposobów zabezpieczania roszczeń czynszowych.

Umowy najmu czasem pozwalają wynajmującemu na dyscyplinowania najemcy lokalu (mieszkalnego czy komercyjnego) poprzez odcięcie dostaw mediów (wody, elektryczności, gazu itp.). Zabezpieczenie to rodzi jednak poważne wątpliwości, gdyż bywa uznawane za zakazane przez prawo naruszanie posiadania.

Podsumowanie

Źle skonstruowana umowa najmu w połączeniu z problematycznym najemcą to gwarantowane kłopoty oraz bardzo często wysokie koszty po stronie wynajmującego. Wówczas zamiast zarabiać na nieruchomości, tracimy. Dużą część ryzyka można wyeliminować już na samym początku, podpisując dobrą umowę najmu, która powinna być jak garnitur – jak najlepiej dopasowana do potrzeb zainteresowanego. Warto uszyć ją na miarę korzystając z usług krawca – prawnika, który specjalizując się w takie materii dobierze odpowiednie zabezpieczenia umowy najmu (z których jedynie część opisana została powyżej) do konkretnych potrzeb stron danego kontraktu. Na podstawie takiej umowy najmu można osiągnąć najwięcej korzyści, przy zminimalizowanym ryzyku.

 

Emil Cieslikowski

adwokat/wspólnik

Kancelaria
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem