Biznesowo o prawie i podatkach.

W kolejnym artykule dotyczącym najważniejszych klauzul umów najmu chciałabym zająć się uregulowaniami dotyczącymi czynszu. Sposób ustalania czynszu najmu jako podstawowego świadczenia najemcy ulega ostatnio rewolucyjnym zmianom.

Dotychczas strony ustalały w umowie wysokość czynszu albo w stałej wysokości, niezależnej od wyników osiąganych przez najemcę z jego działalności w wynajmowanym lokalu albo pozwalały dodatkowo wynajmującemu uzyskiwać udział w obrotach najemcy. Nigdy jednak wynajmujący nie ponosił żadnych konsekwencji w przypadku spadku obrotów najemcy, co najwyżej zmniejszeniu ulegał czynsz od obrotu.

Obecnie na naszych oczach dokonuje się rewolucja. Powoli do umów najmu toruje sobie drogę klauzula powodująca, że ciężar spadku obrotów rozkłada się na najemcę  i wynajmującego, wpływając tym samym znacząco na wysokość przychodu osiąganego przez wynajmującego z czynszu najmu.

Dotychczasowy standard

Dotychczas  najpopularniejszą metodą rozliczenia płatności za najem jest czynsz podstawowy (zwany w umowach najmu też czynszem stałym lub czynszem bazowym). Czynsz podstawowy  to stała miesięczna kwota za najem jednego metra kwadratowego powierzchni handlowej lub biurowej (lokalu), wyrażona zazwyczaj w walucie obcej (EUR lub USD). Podlega on waloryzacji zgodnie ze wskaźnikiem HICP (zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych sporządzany przez każde państwo członkowskie Unii Europejskiej) lub MUINCP (wskaźnik cen konsumpcyjnych  kalkulowany w ramach Unii Gospodarczej i Walutowej, czyli tylko w państwach Unii Europejskiej, w których obowiązującą walutą jest euro). Oba wskaźniki pokazują zmiany poziomu inflacji na przestrzeni 12 miesięcy, czyli inflację średnioroczną.

Który wskaźnik waloryzacji jest korzystniejszy dla stron umowy najmu?

To zależy od strony umowy najmu. Dane statystyczne publikowane przez EUROSTAT wskazują, że wyższa inflacja występowała w Unii Europejskiej niż w strefie waluty Euro, wobec  tego dla wynajmującego w Polsce bardziej opłaca się w umowie najmu zawrzeć klauzulę waloryzacyjną z zastosowaniem wskaźnika HICP, ponieważ realnie dostosowuje stawki czynszu podstawowego do siły nabywczej pieniądza.

Natomiast dla najemcy korzystniejszy jest wskaźnik MUINCP  , gdyż kształtuje się on na niższym  poziomie niż wskaźnik HICP,  powodując  wolniejszy wzrost czynszu.

Zdarza się również, że czynsz podstawowy wyrażony jest w złotych polskich, zazwyczaj jako stała kwota ryczałtowa za najem całego lokalu, jako jednostki (biurowej lub handlowej), a nie od powierzchni tego lokalu.  W takiej sytuacji czynsz waloryzowany jest zgodnie z wskaźnikiem inflacji ogłaszanym przez GUS.

Dopiero do tak ustalonego czynszu podstawowego wynajmujący dodatkowo doliczają tzw. czynsz od obrotu. Czynsz od obrotu to ustalony w umowie najmu procent od wszystkich przychodów netto uzyskiwanych przez najemcę w wynajmowanym lokalu w danym okresie rozliczeniowym (miesięcznym, kwartalnym, rocznym), którego wartość pomniejszona jest o łączny czynsz podstawowy należny w tym samym okresie rozliczeniowym. W skrócie ujmując: Czynsz od obrotu jest wartością doliczaną do czynszu podstawowego, a Najemca płaci procent od swoich wyników sprzedażowych po przekroczeniu określonego pułapu obrotów.

Nowa tendencja – klauzula OCR

Tymczasem od kilku lat w sektorze najmu pomieszczeń w centrach handlowych dokonują  się rewolucyjne zmiany: wzrost ilości centrów handlowych, zwiększenie liczby dostępnej na rynku powierzchni handlowej, rozrost sieci handlowych, a tym samym dominująca pozycja negocjacyjna kluczowych najemców (tzw. anchorów), doprowadziła do sytuacji, w której sieci handlowe coraz częściej ustalają czynsz najmu na podstawie wskaźnika kosztu zajęcia powierzchni OCR (Occupancy Cost Ratio). W umowach najmu nazywa się to Klauzulą OCR. Ryzyko spadku obrotów w danym sklepie najemcy rozkłada się w takim przypadku  na obie strony – właściciela centrum handlowego oraz najemcę.

Koszt zajęcia powierzchni to łączne opłaty czynszowe netto (z wyłączeniem podatku VAT) obejmujące czynsz podstawowy, czynsz od obrotu (procentowy), opłaty dodatkowe  (eksploatacyjne i marketingowe). Sprzedaż obejmuje łączne miesięczne obroty najemcy z wyłączeniem zwrotów. Najemca osiąga zyski z działalności gospodarczej prowadzonej w danej lokalizacji, jeżeli udział kosztów zajęcia powierzchni w przychodach uzyskiwanych na takiej powierzchni wynosi 12 – 14 %. Wobec tego standardowe klauzule OCR w umowach najmu zakładają, że niezależnie od ustalonej w umowie stawki czynszu podstawowego i opłat dodatkowych łączna wartość wszelkich opłat czynszowych należnych wynajmującemu od najemcy nie przekroczy odpowiednio  12 – 14 % przychodów uzyskanych przez najemcę w danym okresie w danej lokalizacji.

Powyższe powoduje, że odmiennie niż w poprzednich latach, ciężar ryzyka niskich obrotów w większym niż poprzednio stopniu leży po stronie wynajmującego. To wynajmujący poniesie negatywne konsekwencje tego, że najemca nie osiąga zakładanych obrotów w sklepie. Jeżeli obroty są bardzo niskie, to nie tylko czynsz od obrotu spadnie do zera, ale dodatkowo wynajmujący zmuszony zostanie do zwrotu nadwyżki zapłaconego przez najemcę czynszu podstawowego ponad ustalony procent OCR.

Powstaje pytanie, czy jest to słuszne, skoro wynajmujący nie ma wpływu na wyniki prowadzenia działalności przez najemcę: to najemca decyduje, jaki ma asortyment, ceny, obsługę sklepu, wystrój sklepu, marketing towarów i  marki, itd. Wynajmujący poprzez swoją działalność marketingową odnośnie całego centrum i odpowiednią ofertę marek (tzw. tenant mix) może mieć jedynie wpływ na to, czy klienci  będą odwiedzać centrum handlowe. Na to jednak, czy po przekroczeniu progu centrum klient odwiedzi lokal danego najemcy,  ma wpływ jedynie ten najemca.

Z drugiej strony, do tej pory standardem było (i wciąż jeszcze jest), że czynsz najmu opiera tylko na stawce podstawowej i brak w umowach najmu klauzul pozwalających najemcy na automatyczną redukcję czynszu lub chociażby możliwość wypowiedzenia umowy, gdy wskaźnik OCR jest niższy niż 14 %. Wskaźnik OCR na poziomie powyżej 14% powoduje, że najemca nie osiąga żadnych dochodów, a na poziomie ponad 19-20 % powoduje, że najemca musi „dopłacać” do działalności. W takiej sytuacji duże sieci, które mają kilkadziesiąt lub kilkaset sklepów mogą finansować działalność niedochodowego lokalu z zysków innych sklepów, natomiast małym przedsiębiorcom niejednokrotnie grozi w takiej sytuacji upadłość.

Umowy najmu ciągle ewoluują, przyszłość pokaże czy klauzula OCR znajdzie szersze zastosowanie na rynku. Dlatego warto śledzić bieżące trendy, a w sprawach konkretnych umów korzystać z pomocy wyspecjalizowanej kancelarii prawnej.

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie opublikowanych artykułów z naszego bloga.