Biznesowo o prawie i podatkach.

Umowy najmu w centrach handlowych

szablon do artykułu DT 07.02.2019

Prowadzenie działalności w centrum handlowym ma wiele plusów, a jednym z nich jest niewątpliwie wielość sklepów w jednym miejscu. Przyciąga to klientów i gwarantuje odwiedzalność sklepu na poziomie wyższym niż w przypadku sklepu zlokalizowanego „przy ulicy”. Zanim jednak przedsiębiorca rozpocznie działalność w centrum handlowym, staje przed wyzwaniem związanym z zawarciem umowy najmu. Zapraszam do lektury cyklu artykułów o najważniejszych klauzulach w umowach najmu lokali w centrach handlowych.

 

Wzór umowy najmu ma zazwyczaj charakter standardowy – każde centrum handlowe ma opracowany swój projekt, który oferuje najemcom i który bardziej lub mniej można zmienić w trakcie negocjacji.

 

W procesie negocjacji umowy najmu niezwykle istotne jest właściwe wyważenie interesów obu stron. Z jednej strony, patrząc z punktu widzenia właściciela centrum, odpowiada on za prawidłowe funkcjonowanie centrum, należytą komercjalizację, marketing i działania promocyjne obiektu – czyli aspekty, które mają decydujące znaczenie dla przyciągnięcia najlepszych, najpopularniejszych marek do centrum i dużej liczby klientów. Cele te nie mogą być jednak osiągnięte bez współpracy wszystkich podmiotów działających w centrum, czyli przede wszystkim najemców – stąd obowiązki nałożone na najemców w umowach najmu powinny być z punktu widzenia wynajmujących gwarantem prawidłowego funkcjonowania centrum, a nie wyłącznie narzędziem do zabezpieczenia praw wynajmującego.  Z drugiej strony umowa powinna należycie zabezpieczać interesy najemcy, umożliwiając mu niezakłócone prowadzenie działalności i osiągnięcie odpowiedniej rentowności przy wykorzystaniu wszystkich atutów, jakie daje prowadzenie sklepu w dobrze zarządzanym centrum handlowym.

 

Podział klauzul umownych

Z tego powodu proces negocjacji jest niejednokrotnie bardzo trudny i czasochłonny. Każda ze stron dąży bowiem do wyeliminowania spornych klauzul, które uważa za niekorzystne.

Klauzule te można podzielić na:

  • klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia wynajmujących,
  • klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia najemców.

 

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia najemców:

  • rozliczenie kosztów wspólnych, w szczególności z uwzględnieniem współczynników ważenia;
  • klauzula automatycznego przedłużenia umowy najmu;
  • przesłanki wypowiedzenia umowy najmu;
  • zakaz konkurencji po stronie najemcy;
  • zgoda wynajmującego na podnajem lub cesję;
  • zgoda wynajmującego na zmianę rodzaju działalności w lokalu lub zakresu asortymentu (zwłaszcza w przypadku umów franczyzowych);
  • prawo wynajmującego do wskazania wykonawców robót wykończeniowych lokalu;
  • kary umowne;
  • roboty budowlane w centrum;
  • relokacja najemcy do innego lokalu.

 

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia wynajmujących:

  • klauzule dotyczące zachowania określonego poziomu komercjalizacji i obecności sklepów konkretnych marek w centrum;
  • klauzule dotyczące wyłączności dla najemcy;
  • czynsz od obrotu ze szczególnym uwzględnieniem sprzedaży przez Internet i innych wyłączeń z obrotu;
  • CAP (czyli ograniczenie wzrostu) odnośnie opłat wspólnych, stawka ryczałtowa opłat wspólnych;
  • opcja wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku nieosiągnięcia zakładanego poziomu obrotów tzw. break option.

 

W kolejnych wpisach z cyklu „Umowy najmu w centrach handlowych” omówię poszczególne wskazane powyżej klauzule.
A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie opublikowanych artykułów z naszego bloga.

Anna Dąbek
Adwokat / Wspólnik
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem