Umowy najmu w centrach handlowych
7 02 2019
Prowadzenie działalności w centrum handlowym ma wiele plusów, a jednym z nich jest niewątpliwie wielość sklepów w jednym miejscu. Przyciąga to klientów i gwarantuje odwiedzalność sklepu na poziomie wyższym niż w przypadku sklepu zlokalizowanego „przy ulicy”. Zanim jednak przedsiębiorca rozpocznie działalność w centrum handlowym, staje przed wyzwaniem związanym z zawarciem umowy najmu. Zapraszam do lektury cyklu artykułów o najważniejszych klauzulach w umowach najmu lokali w centrach handlowych.
Wzór umowy najmu ma zazwyczaj charakter standardowy – każde centrum handlowe ma opracowany swój projekt, który oferuje najemcom i który bardziej lub mniej można zmienić w trakcie negocjacji.
W procesie negocjacji umowy najmu niezwykle istotne jest właściwe wyważenie interesów obu stron. Z jednej strony, patrząc z punktu widzenia właściciela centrum, odpowiada on za prawidłowe funkcjonowanie centrum, należytą komercjalizację, marketing i działania promocyjne obiektu – czyli aspekty, które mają decydujące znaczenie dla przyciągnięcia najlepszych, najpopularniejszych marek do centrum i dużej liczby klientów. Cele te nie mogą być jednak osiągnięte bez współpracy wszystkich podmiotów działających w centrum, czyli przede wszystkim najemców – stąd obowiązki nałożone na najemców w umowach najmu powinny być z punktu widzenia wynajmujących gwarantem prawidłowego funkcjonowania centrum, a nie wyłącznie narzędziem do zabezpieczenia praw wynajmującego. Z drugiej strony umowa powinna należycie zabezpieczać interesy najemcy, umożliwiając mu niezakłócone prowadzenie działalności i osiągnięcie odpowiedniej rentowności przy wykorzystaniu wszystkich atutów, jakie daje prowadzenie sklepu w dobrze zarządzanym centrum handlowym.
Podział klauzul umownych
Z tego powodu proces negocjacji jest niejednokrotnie bardzo trudny i czasochłonny. Każda ze stron dąży bowiem do wyeliminowania spornych klauzul, które uważa za niekorzystne.
Klauzule te można podzielić na:
- klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia wynajmujących,
- klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia najemców.
Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia najemców:
- rozliczenie kosztów wspólnych, w szczególności z uwzględnieniem współczynników ważenia;
- klauzula automatycznego przedłużenia umowy najmu;
- przesłanki wypowiedzenia umowy najmu;
- zakaz konkurencji po stronie najemcy;
- zgoda wynajmującego na podnajem lub cesję;
- zgoda wynajmującego na zmianę rodzaju działalności w lokalu lub zakresu asortymentu (zwłaszcza w przypadku umów franczyzowych);
- prawo wynajmującego do wskazania wykonawców robót wykończeniowych lokalu;
- kary umowne;
- roboty budowlane w centrum;
- relokacja najemcy do innego lokalu.
Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia wynajmujących:
- klauzule dotyczące zachowania określonego poziomu komercjalizacji i obecności sklepów konkretnych marek w centrum;
- klauzule dotyczące wyłączności dla najemcy;
- czynsz od obrotu ze szczególnym uwzględnieniem sprzedaży przez Internet i innych wyłączeń z obrotu;
- CAP (czyli ograniczenie wzrostu) odnośnie opłat wspólnych, stawka ryczałtowa opłat wspólnych;
- opcja wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku nieosiągnięcia zakładanego poziomu obrotów tzw. break option.
Jeżeli ten artykuł był dla Państwa interesujący, zapraszam do zapoznania się z pozostałymi z serii:
- Umowy najmu w centrach handlowych
- Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. rozliczenia kosztów wspólnych
- Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. czynszu od obrotu
A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie opublikowanych artykułów z naszego bloga.
