Biznesowo o prawie i podatkach.

Linie energetyczne na nieruchomości – co w sytuacji, gdy właściciel nie wyraża zgody na ich budowę?

8 06 2021

Linie energetyczne na nieruchomości(1)Rozwój energetyki rozproszonej (w szczególności OZE) powoduje konieczność przebudowy systemu elektroenergetycznego poprzez budowę nowych linii lub modernizację już istniejących. Wiąże się to z koniecznością uzyskiwania przez przedsiębiorstwa energetyczne zgody właścicieli nieruchomości na zajęcie nieruchomości i budowę urządzeń. Na co w tej sytuacji może liczyć właściciel nieruchomości i co, gdy strony nie dojdą do porozumienia?

 

Linie elektroenergetyczne jako inwestycja celu publicznego

 

Nie ulega wątpliwości, że budowa i utrzymanie m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej, a  także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń stanowi cel publiczny. Potwierdza to treść definicji celu publicznego zawarta w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami (dalej: UGN), jak również bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 1548/20 wskazał, że Przy tak sformułowanym zapisie ustawowym, dla oceny spełnienia przesłanki „celu publicznego” nie ma znaczenia, kto ten cel ustawowy realizuje i kto jest jego inwestorem – Skarb Państwa, samorząd terytorialny czy inna osoba prawna. Również nie ma znaczenia, czy na danym obszarze ma ona charakter tranzytowy, czy też docelowy.

Rozmieszczenie inwestycji celu publicznego następuje poprzez jej uwzględnienie w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP). Jeżeli na danym obszarze brak jest MPZP, wtedy inwestor planujący wybudować linię energetyczną może wnioskować o wydanie decyzji ustalającej lokalizację inwestycji celu publicznego. Po jej wydanie w celu rozpoczęcia prac konieczne jest uzyskanie zgody właściciela nieruchomości.


Umowa o udostępnieniu nieruchomości – wynagrodzenie i odszkodowania

 

Zawarcie umowy jest najprostszym sposobem uzyskania tytułu prawnego do czasowego zajęcia nieruchomości i posadowienia na niej urządzeń infrastrukturalnych np. w postaci sieci elektroenergetycznych. W praktyce przedsiębiorstwo energetyczne proponuje właścicielowi zawarcie umowy o udostępnieniu nieruchomości, zawierającej następujące postanowienia. Przede wszystkim powinna ona zawierać zgodę właściciela nieruchomości na istnienie i bezterminowe pozostawanie na nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych.

  1. Powyższa zgoda powinna także obejmować zgodę właściciela nieruchomości na każdorazowe udostępnianie nieruchomości upoważnionym przedstawicielom przedsiębiorstwa energetycznego, w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem.
  2. Natomiast z punktu widzenia właściciela nieruchomości ważne jest zobowiązanie przedsiębiorstwa energetycznego do uporządkowania terenu po realizacji budowy urządzeń elektroenergetycznych, a przede wszystkim ustalenie wysokości należnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo energetyczne, jak również odszkodowania za roboty wykonywane w przyszłości w związku z konserwacją, naprawą lub remontem urządzeń.

Wysokość wynagrodzenia zazwyczaj bywa powodem braku porozumienia. Z jednej strony przedsiębiorstwa energetyczne proponują wynagrodzenie symboliczne, z drugiej zaś strony są pod presją czasu upływu terminu na oddanie całej inwestycji.  Odpowiednie poprowadzenie negocjacji pozwala na uzyskanie zadowalającego wynagrodzenia. W przypadku braku porozumienia zarówno przedsiębiorstwo energetyczne, jaki i właściciel nieruchomości (dotyczy to także użytkowników wieczystych) dysponują odpowiednimi narzędziami prawnymi zarówno do zastąpienia zgody na zajęcie nieruchomości decyzją wywłaszczeniową, jak również do uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia w drodze decyzji administracyjnej lub na skutek dalszych negocjacji z uwagi na skarżenie decyzji wywłaszczeniowych.

 

Wywłaszczenie przez ograniczenie – tzw. “małe wywłaszczenie”

 

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują w sytuacji gdy w stosunku od nieruchomości została wydana decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego (lub ten cel został określony w MPZP) możliwość wystąpienia przez przedsiębiorstwo energetyczne o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust. 1 UGN, zwanej w doktrynie „małym wywłaszczeniem”.

Zgodnie z przepisami zawartymi w Rozdziale 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nie polega tylko i wyłącznie na pozbawieniu kogoś prawa własności, ale także na ograniczeniu prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa na nieruchomości – stąd też wspomniana wyżej nazwa decyzji z art. 124 ust. 1 UGN. Zgodnie z tym przepisem Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Na skutek wydania decyzji w trybie art. 124 ust. 1 UGN przedsiębiorstwo energetyczne otrzymuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Decyzja ta stanowi dowód, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, potwierdzający posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Decyzja ta umożliwia także wystąpienie o wydanie warunków zabudowy, zastępuje zgodę właściciela na wejście na teren nieruchomości. Na jej mocy obiekty np. linie energetyczne pozostaną na nieruchomości jako odrębny od gruntu przedmiot własności należący do przedsiębiorstwa energetycznego, natomiast własność lub prawo użytkowania wieczystego pozostanie w dyspozycji dotychczasowych podmiotów.


Przesłanki do wydania decyzji o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości

 

Do wydania ważnej decyzji administracyjnej o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości i zezwalającej np. dla przedsiębiorstwa energetycznego na jej czasowe zajęcie i wybudowanie, a także pozostawanie urządzeń wchodzących w skład linii energetycznych, konieczne jest wystąpienie następujących ustawowych przesłanek.

  • Przede wszystkim wspomniane ograniczenie musi być zgodne z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodne z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. MPZP powinien przede wszystkim dopuszczać realizację celu publicznego, a także w precyzyjny sposób określać lokalizację takiej inwestycji poprzez wskazanie nieruchomości przez jaką ma przebiegać oraz granic terenu, jaki może być pod nią zajęty. Jak wskazuje się w orzecznictwie Tylko bowiem wobec takiej części obszaru nieruchomości może być wydana decyzja o zezwoleniu na czasowe jej zajęcie, który jest niezbędny dla posadowienia na nim tych urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych ( wyrok NSA z 21.03.2018 r., I OSK 742/16). Z drugiej strony Naczelny Sąd Administracyjny wskazał w wyroku z 8 listopada 2016 r. (sygn. akt I OSK 1917/14), że im bardziej ogólne są postanowienia planu miejscowego w zakresie dopuszczalności inwestycji o charakterze publicznym tym większy margines swobody ma starosta w toku postępowania z art. 124 UGN.
  • Kolejną przesłanką jest brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń. Pamiętać także należy, że udzielenie decyzji musi być poprzedzone rokowaniami prowadzonymi przez przedstawicieli przedsiębiorstwa energetycznego z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.


Rokowania i przesłanki do odmowy decyzji o “małym wywłaszczeniu”

 

Do wniosku o wydanie decyzji należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Brak udowodnienia ich przeprowadzenia stanowi przesłankę do odmowy wydania decyzji o tzw. małym wywłaszczeniu.

Ustawia nie zawiera wykazu dokumentów jakie powinny zostać przedstawione przez przedsiębiorstwo energetyczne właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Jednak w orzecznictwie wskazuje się, że rokowania powinny obejmować wszystkie elementy przyszłej umowy. Inaczej rokowania można uznać za pozorne, a nieprawidłowe przeprowadzenie rokowań może prowadzić do zakwestionowania ich przeprowadzenia, a w konsekwencji – nie będzie spełniona podstawowa przesłanka wywłaszczenia, warunkująca udzielenie zezwolenia w trybie art. 124 ust. 1 UGN. Ciężar dowodu przeprowadzenia rokowań leży w tej sytuacji po stronie przedsiębiorstwa energetycznego.

W orzecznictwie wskazuje się, że nie jest natomiast odpowiedzialnością organów w postępowaniu o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust. 1 UGN oceniać, czy warunki zaproponowane przez inwestora były do zaakceptowania czy też rażąco niskie. Przyjęto ponadto, że rokowania mogą być zakończone w dowolny czasie, np. gdy w ocenie którejkolwiek ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia, a także rokowania należy także uznać za zakończone, gdy właściciel nieruchomości nie zajmuje żadnego stanowiska.

Po wydaniu decyzji, o której mowa w art. 124 ust. 1 UGN właściciel nieruchomości może żądać wypłaty odszkodowania, którego wysokość zostanie określona w odrębnej decyzji przez Starostę. Jeżeli realizacja inwestycji uniemożliwia mu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel nieruchomości może w takim przypadku żądać nabycia tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

 

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach o nieruchomościach komercyjnych? Zapraszam do obserwowania naszego Facebooka i Linkedina oraz do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga.

Piotr Szwarc
Adwokat, specjalista ds. energetyki
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem
Szkolenie inwestycje w fotowoltaikę