Biznesowo o prawie i podatkach.

Oferta przedłużenia umowy najmu na podstawie art. 15ze tzw. tarczy antykryzysowej a umowa na czas nieokreślony

Oferta przedłużenia umowy najmu na podstawie art. 15ze tzw. tarczy antykryzysowej a umowa na czas nieokreślony

Przepisy tzw. tarczy antykryzysowej wprowadziły duże zmiany w zakresie umów najmu powierzchni w galeriach handlowych. Niezwykle kontrowersyjny i niejasny przepis art. 15ze tarczy budzi szereg wątpliwości, niebywale trudnych do jednoznacznej interpretacji. 

Przykładowo można tu wymienić choćby trudność z ustaleniem zakresu zastosowania tego przepisu (użycie przez ustawodawcę niezdefiniowanego ustawowo pojęcia „powierzchnia handlowa”, budzącego wątpliwość, czy przepis dotyczy również lokali usługowych lub rozrywkowych). Pojawiają się również problemy z ustaleniem, które konkretnie zobowiązania stron umowy wygasają w czasie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w lokalu. Dotyczyło to zwłaszcza trzech kwestii:
– czy istnieje obowiązek wynajmującego do zabezpieczenia lokalu  i znajdującego się w nim towaru najemcy,
– ewentualnych opłat za taką usługę świadczoną najemcy,
– problemu, czy wynajmujący powinien zwrócić najemcy zabezpieczenie wykonania umowy itd.

Wiele wątpliwości pojawia się również  na tle ust. 2 tego przepisu dotyczącego złożenia przez najemcę oferty przedłużenia umowy najmu o czas obowiązywania zakazu działalności powiększony o 6 miesięcy.

Jedną z takich kontrowersyjnych kwestii, którą chciałbym się tu zająć jest następujące  pytanie, czy przepis ten stosuje się do umów najmu zawartych na czas nieoznaczony?

 

Czy przepis ten stosuje się do umów najmu na czas nieoznaczony?

 

Jak wynika z treści przepisu, najemca, którego zobowiązania z umowy najmu (w tym w szczególności zobowiązanie do opłacania czynszu) wygasło w okresie trwania zakazu prowadzenia działalności, powinien złożyć wynajmującemu „bezwarunkową i wiążącą” ofertę „woli przedłużenia” umowy najmu na dotychczasowych warunkach, na okres równy okresowi obowiązywania zakazu przedłużonemu o 6 miesięcy. W przypadku większości najemców ów okres trwa od połowy marca do początku maja 2020 roku. Sankcją za niezłożenie tej oferty jest powstanie po stronie najemcy obowiązku uregulowania opłat wynikających z umowy najmu za okres obowiązywania zakazu prowadzenia przez niego działalności. Wydaje się zatem, że w interesie najemcy jest złożenie takiej oferty w przewidzianym przez ustawę terminie.

Jak jednak uczynić to w sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony?

W takiej sytuacji nie ma terminu obowiązywania, który mógłby zostać przedłużony. Jak się wydaje, możliwe są trzy potencjalne odpowiedzi na to pytanie.

Ze względu na krótki czas od wejścia w życie art. 15ze nie ma jeszcze żadnego orzecznictwa interpretującego ten przepis. Dopiero przyszłość pokaże, która z poniższych wykładni niejasnego przepisu zostanie uznana przez sądy za właściwą.

 

1. W przypadku umowy na czas nieokreślony najemca nie może złożyć oferty przedłużenia umowy.

 

Po pierwsze, można stanąć na ściśle formalnym stanowisku, że przepis art. 15ze tarczy antykryzysowej po prostu nie stosuje się do umów zawartych na czas nieoznaczony. Przyjęcie tego stanowiska oznaczałoby, że w takim przypadku najemca nie może złożyć oferty przedłużenia umowy najmu. W praktyce, umowy najmu lokali w galeriach handlowych w przeważającej większości zawierane są na czas określony, a zatem ustawodawca postanowił uregulować sytuację jedynie najemców, którzy zawarli takie umowy.

Jednakże konsekwencją przyjęcia takiego stanowiska byłoby pozbawienie części najemców możliwości uniknięcia zapłaty czynszu i innych opłat za czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Skoro warunkiem skutecznego wygaśnięcia zobowiązań za ten okres jest złożenie oferty określonej w ust.2 art. 15ze, to najemcy, którzy oferty tej nie złożyli (a przy przyjęciu powyższej interpretacji przepisu złożyć jej nie mogli), powinni uregulować płatności za czas zamknięcia ich lokali na skutek obowiązywania zakazu.

Stanowiłoby to przejaw dyskryminacji tych najemców i byłoby sprzeczne z celem przepisu, który miał, w zamyśle jego autora, zwolnić najemców z obowiązku płacenia czynszu za czas, w którym nie mogli prowadzić działalności i uzyskiwać z niej przychodów. Również z literalnego brzmienia przepisu nie wynika, że dotyczy on tylko niektórych umów. Wręcz przeciwnie, przepis odnosi się do wszystkich umów najmu lokali w galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, które zostały objęte zakazem prowadzenia działalności.

 

2. Najemca może złożyć ofertę przedłużenia umowy, co skutkuje niemożnością wypowiedzenia umowy przez okres przedłużenia.

 

W myśli tej koncepcji najemca byłby uprawniony do złożenia oferty przedłużenia umowy najmu, co byłoby równoznaczne ze zrzeczeniem się przez niego prawa do wypowiedzenia umowy najmu przez okres równy czasowi trwania zakazu powiększonemu o 6 miesięcy.

Przy przyjęciu takiego rozwiązania, cel przepisu zostałby osiągnięty również w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

Wątpliwość budzi jednak dopuszczalność takiej konstrukcji prawnej, gdyż umowa najmu zawarta na czas nieokreślony z zasady może zostać wypowiedziana z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w tej umowie, a w przypadku ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych określonych w art. 673 kodeksu cywilnego. Powstaje zatem pytanie, czy przyjęcie tego rozwiązania nie stanowiłoby obejścia prawa.

Z drugiej jednak strony celem zastosowania tego rozwiązania jest wykonanie przepisu ustawy – art. 15ze ust. 2 tarczy antykryzysowej. Wydaje się zatem, iż zrzeczenie się przez najemcę prawa do wypowiedzenia umowy na ściśle określony czas byłoby dopuszczalne na zasadzie swobody umów.

 

3. Złożenie oferty przez najemcę powoduje przedłużenie okresu wypowiedzenia umowy.

 

Trzecie rozwiązanie problemu stanowi próbę uniknięcia wskazanych powyżej wątpliwości odnośnie możliwości wyłączenia prawa do wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony, a zarazem umożliwienia najemcom, którzy zawarli umowy na czas nieokreślony, skorzystania z możliwości złożenia oferty przedłużenia umowy.

Mianowicie umowa najmu mogłaby zostać wypowiedziana, jednak w takim przypadku okres wypowiedzenia ulegałby przedłużeniu o czas trwania zakazu powiększony o 6 miesięcy.

Wątpliwości budzi fakt, iż wypowiedzenie umowy mogłoby nastąpić nawet po wielu latach od czasu zakończenia zakazu prowadzenia działalności. Z drugiej strony niekorzystanie przez najemcę z możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez dłuższy czas jest jego suwerenną decyzją.

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach o nieruchomościach komercyjnych? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną  raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga.

Marcin Juszczyk
Adwokat / Wspólnik
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem

This will close in 0 seconds