Biznesowo o prawie i podatkach.

Umowa dzierżawy gruntu przeznaczonego pod instalację fotowoltaiczną

30 04 2019

image-114-2019-04-30

Kontynuując rozważania z poprzedniego artykułu na temat umowy dzierżawy nieruchomości niezbędnej do budowy instalacji fotowoltaicznej, przedstawiam wybrane elementy, jakie taka umowa powinna zawierać.

W umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji PV konieczne jest zawarcie kilku istotnych postanowień, z których będzie wynikać:

  • sposób wykorzystania nieruchomości – realizacja i eksploatacja projektu inwestycyjnego,
  • sposób przyłączenia nieruchomości do sieci,
  • wszelka potrzebna do realizacji przedsięwzięcia infrastruktura towarzysząca, w tym w szczególności: drogi dojazdowe, linie elektroenergetyczne, stacje transformatorowe itp.

Z punktu widzenia inwestora niezwykle ważne jest, aby z umowy wprost wynikało prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przeciwnym razie nie będzie mógł uzyskać na siebie niezbędnych w procesie budowlanym decyzji.

Niezwykle istotnym elementem jest określenie czasu obowiązywania umowy dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę farmy fotowoltaicznej. Z uwagi na fakt, że budowa elektrowni słonecznej pochłania ogromne koszty, konieczne jest umożliwienie inwestorowi korzystania z farmy przez dostatecznie długi okres, aby zainwestowane pieniądze się zwróciły. Umowa dzierżawy gruntu przeznaczonego na instalację PV nie może być zatem zawarta na czas nieokreślony, ponieważ umożliwia to rozwiązanie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia w każdym czasie. Okres dzierżawy musi być określony i możliwie długi. Należy pamiętać, że – stosownie do przepisów Kodeksu Cywilnego – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat, po upływie tego okresu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Z punktu widzenia inwestora uzasadnione jest dążenie do zawarcia w umowie postanowień, które pozwolą mu ją rozwiązać, jeśli nie otrzyma niezbędnych zgód czy warunków koniecznych do realizacji inwestycji albo w określonym czasie nie wygra aukcji OZE, gdyż w takiej sytuacji posiadanie nieruchomości będzie dla niego zbędne.

Co jeszcze należy zawrzeć w umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji fotowoltaicznej? Konieczne jest precyzyjne oznaczenie, czyją własnością pozostają urządzenia składające się na elektrownię słoneczną. Mając jednak na uwadze, że urządzenia trwale związane są z gruntem, to stają się z mocy prawa własnością właściciela nieruchomości. To z kolei rodzi konieczność rozliczenia wartości tak poczynionych nakładów po rozwiązaniu umowy dzierżawy.

Dla inwestora dobrym rozwiązaniem jest dzierżawienie nieruchomości otoczonej przez inne grunty tego samego właściciela. Wówczas w umowie dzierżawy można zastrzec, że właściciel nie będzie mógł na nieruchomościach sąsiednich wznosić wysokich konstrukcji czy sadzić drzew, które mogłyby zacienić elektrownię.

Z punktu widzenia właściciela wydzierżawianej nieruchomości ważne jest ustalenie zasad usunięcia poczynionych nakładów po rozwiązaniu umowy dzierżawy. Właściciel powinien też zastrzec sobie prawo do korzystania z nieruchomości np. na cele produkcji rolnej, aż do czasu rozpoczęcia budowy paneli słonecznych. Nie ma bowiem przeszkód, by uprawiał ziemię w czasie, kiedy dzierżawca oczekuje na wszelkie zgody i uzgodnienia niezbędne do rozpoczęcia inwestycji czy na wygranie aukcji prowadzonej przez Prezesa URE. W takim przypadku trzeba określić kwestię rozliczenia wartości utraconych płodów ziemi, jeśli inwestycja zaczynałaby się pomiędzy sadzeniem/sianiem a zbiorami i wymagała np. zaorania kiełkujących zbóż.

Analizując kwestię tytułu prawnego do nieruchomości przeznaczonej do budowy instalacji fotowoltaicznej warto również zwrócić uwagę na inny aspekt – popularne na rynku przygotowywania instalacji do sprzedaży po uzyskaniu niezbędnych decyzji i zezwoleń oraz uzgodnień, a przed wykonaniem samych paneli. Z punktu widzenia właściciela gruntu, których chce przygotować projekt instalacji do sprzedaży, najlepiej, by w tym celu założył spółkę celową i umowę dzierżawy zawarł taką spółką. Następnie spółkę kupuje inwestor, dzięki czemu automatycznie posiada tytuł prawny do gruntu (oczywiście warto najpierw przeprowadzić audyt takiej spółki – tzw. due diligence). Jeśli inwestycję do sprzedaży przygotowuje podmiot niebędący właścicielem nieruchomości, może rozważyć zawarcie w umowie dzierżawy prawa do dokonania cesji praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią (inwestora kupującego projekt farmy fotowoltaicznej) lub – co w wielu aspektach łatwiejsze – zawarcie z właścicielem gruntu umowy dzierżawy, w której dzierżawcą byłaby spółka celowa, która następnie zostałaby sprzedana ostatecznemu inwestorowi.

Jeżeli ten artykuł był dla Państwa interesujący, zapraszam również do lektury pierwszej części cyklu pt. “Wybór nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną i umowa dzierżawy nieruchomości przeznaczonej na instalację PV”.

 

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie opublikowanych artykułów z naszego bloga.

Emil Cieślikowski
Adwokat / Wspólnik
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem