Ku radości zainteresowanych tematami OZE, coraz częstszym widokiem w Polsce stają się instalacje fotowoltaiczne (PV) lokalizowane na gruntach nieraz uprzednio wykorzystywanych na produkcję rolną. Aby móc zrealizować taką farmę, konieczne jest posiadanie tytułu prawnego do działek, na których ma być zlokalizowana. Oczywiście najprościej jest wówczas, kiedy inwestor planuje postawić panele na ziemi, której jest właścicielem. Co jednak jeśli nie dysponuje on odpowiednim areałem?

W takiej sytuacji rozwiązaniem jest zawarcie umowy dzierżawy. W niniejszym artykule zwrócę uwagę na to, jaka jest specyfika umów dzierżawy nieruchomości przeznaczonych na instalacje fotowoltaiczne – zarówno ze strony właściciela (wydzierżawiającego) jak i inwestora (dzierżawcy).

Pojęcie umowy dzierżawy jest powszechnie znane (i automatycznie kojarzy się z rolnikiem, który na jej podstawie korzysta z cudzej ziemi, by na niej prowadzić produkcję rolną). Co jednak jeśli na danym gruncie nie będą produkowane ziemniaki, lecz energia elektryczna? Czy umowa dzierżawy ziemi niezbędnej do zasiania żyta różni się czymś od tej, która dotyczy nieruchomości przeznaczonej do posadowienia na niej paneli fotowoltaicznych? Podobieństw jest bardzo wiele, ale są również różnice, na które warto zwrócić uwagę.

Wybór terenu pod farmę – położenie, rodzaje i klasy gruntów

Oczywistym jest, że umowa musi dotyczyć terenu, który pozwala na przetwarzanie energii słonecznej w elektryczną. Nie ma zatem sensu dzierżawić terenów na przykład po północnej stronie wzgórza czy przy krańcu wysokiego lasu, który będzie zacieniał znaczną powierzchnię.

Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy dzierżawy warto zasięgnąć porady osoby znającej szczegółowe regulacje dotyczące możliwości wykorzystywania poszczególnych nieruchomości od strony prawnej. Pozwoli to uchronić się od wejścia w posiadanie gruntu, który trudno będzie użytkować w stu procentach zgodnie z celem. Dla przykładu warto wskazać, że istnieją grunty z wyłączeniem z produkcji rolnej gruntów o określonych klasach i pochodzeniu. Przed podpisaniem umowy dzierżawy, należy koniecznie zwrócić uwagę na klasę gruntu i pochodzenie gleb, aby ustalić czy konieczne będzie wyłączenie danej nieruchomości spod produkcji rolnej. Takich ograniczeń jest bardzo dużo, dlatego potencjalny inwestor chcący wybudować farmę fotowoltaiczną powinien dokładnie zweryfikować przydatność wybranej działki do realizacji zamierzonego celu – elektrowni słonecznej.

Kiedy inwestor ma już wybraną odpowiednią nieruchomość, może zawrzeć z jej właścicielem umowę dzierżawy.

O co zadbać przed podpisaniem umowy?

Właściciel gruntu powinien bardzo dokładnie sprawdzić, najlepiej z pomocą osoby, która ma doświadczenie w pisaniu i negocjowaniu takich umów, przedstawiony mu projekt umowy. Zazwyczaj wzór taki przygotowuje potencjalny inwestor. W następnej kolejności właściciel powinien starać się wynegocjować korzystne dla siebie zmiany. Niestety praktyka pokazuje, że właściciele nieruchomości przeznaczonych pod instalacje fotowoltaiczne spodziewając się wysokich czynszów za każdy dzierżawiony hektar gruntu szybko są uszczęśliwieni. Podpisują wielostronicowe umowy, które mają obowiązywać przez blisko 30 lat, bez zrozumienia konsekwencji prawnych poszczególnych postanowień, a nawet bez ich przeczytania. Takie działanie jest wysoce niebezpieczne i dlatego przed podpisaniem, rekomendujemy każdemu wnikliwe przeanalizowanie umowy i skonsultowanie jej ze specjalistą.

Jeśli właściciel podpisze umowę bez jej właściwej analizy, a następnie jej postanowienia okażą się dla niego rażąco niekorzystne, może próbować podważać ją na drodze postępowania sądowego (wykazując na przykład – w zależności od konkretnego przypadku – nieważność umowy z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, jej niedozwolony charakter czy wyzysk). To jednak skomplikowane sprawy, które również wymagają wsparcia profesjonalisty i to w znacznie większym zakresie, niż tylko ocena umowy przed jej podpisaniem.

Postanowienia dodatkowe specyficzne dla umowy najmu nieruchomości pod elektrownie 

W umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną muszą znaleźć się postanowienia, które występują w każdej umowie dzierżawy – oznaczenie stron, dzierżawionej nieruchomości oddawanej do korzystania i pobierania pożytków oraz ustalenia czynszu dzierżawnego (z uwzględnieniem ustalenia kto ponosi koszty publicznoprawne, w szczególności podatek od nieruchomości, ewentualne koszty związane z wyłączeniem gruntu spod produkcji rolnej itp.). Musi pojawić się również wiele postanowień, które nie występują w „typowych” umowach dzierżawy.

W umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji PV konieczne jest zawarcie postanowień, z których będzie wynikał planowany sposób wykorzystania nieruchomości – realizacja i eksploatacja projektu inwestycyjnego. Należy uwzględnić elektrownię fotowoltaiczną wraz z jej przyłączeniem do sieci oraz z wszelką potrzebną do realizacji przedsięwzięcia infrastrukturą towarzyszącą, w tym w szczególności drogami dojazdowymi, liniami elektroenergetycznymi, stacjami transformatorowymi itp.

Elementy istotne dla dzierżawcy gruntu

Z punktu widzenia inwestora niezwykle ważne jest, aby z umowy wprost wynikało prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przeciwnym razie nie będzie mógł uzyskiwać na siebie niezbędnych w procesie budowlanym decyzji.

Niezwykle istotnym elementem jest określenie czasu obowiązywania umowy dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę farmy fotowoltaicznej. Z uwagi na fakt, że budowa elektrowni słonecznej pochłania ogromne koszty, konieczne jest umożliwienie inwestorowi korzystania z niej przez okres dostatecznie długi, aby nakłady mu się zwróciły. Umowa dzierżawy gruntu przeznaczonego na instalację PV nie może być zatem zawarta na czas nieokreślony, gdyż ten umożliwia jej rozwiązanie z zachowaniem okresu wypowiedzenia w każdym czasie. Okres dzierżawy musi być określony i możliwie długi. Należy jednak mieć na względzie, że – stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego – dzierżawę zawartą na czasu dłuższy niż trzydzieści lat, po upływie tego okresu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Dlatego na ogół umowy takie zawierane są na 29 lat.

Z punktu widzenia inwestora uzasadnione jest zaś dążenie do zawarcia w umowie postanowień, które pozwolą mu ją rozwiązać jeśli nie otrzyma niezbędnych zgód czy warunków koniecznych do realizacji inwestycji, albo w określonym czasie nie wygra aukcji OZE. W takiej sytuacji posiadanie nieruchomości będzie dla niego zbędne.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Co jeszcze należy zawrzeć w umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji fotowoltaicznej? Konieczne jest precyzyjne oznaczenie, czyją własnością pozostają urządzenia składające się na elektrownię słoneczną. 

Inwestorzy na ogół starają się dzierżawić nieruchomości otoczone przez inne grunty tego samego właściciela – wówczas w umowie dzierżawy można zastrzec, że właściciel nie będzie mógł na nieruchomościach sąsiednich wznosić wysokich konstrukcji czy sadzić drzew, które by zacieniały elektrownię.

O co powinien zadbać właściciel gruntu?

Z punktu widzenia właściciela wydzierżawianej nieruchomości, ważne jest ustalenie zasad usunięcia poczynionych nakładów po rozwiązaniu umowy dzierżawy nieruchomości przeznaczonej na instalację fotowoltaiczną. Właściciel powinien też zastrzec dla siebie prawo do korzystania z nieruchomości na przykład na cele produkcji rolnej do czasu rozpoczęcia budowy paneli słonecznych. Nie ma bowiem przeszkód, by uprawiał ziemię w czasie, kiedy dzierżawca oczekuje na wszelkie zgody i uzgodnienia niezbędne do rozpoczęcia inwestycji, czy na wygranie aukcji prowadzonej przez Prezesa URE. W takim przypadku trzeba określić kwestię rozliczenia wartości utraconych płodów ziemi, jeśli inwestycja zaczynałaby się pomiędzy sadzeniem/sianiem, a zbiorami i wymagała na przykład zaorania kiełkujących zbóż.

Czynsz dzierżawny w pełnej wysokości płatny jest na ogół dopiero od daty rozpoczęcia prac budowlanych (co jest o tyle zrozumiałe, że do tego czasu właściciel może – jak wyżej wspomniałem – prowadzić produkcję rolną). Wydzierżawiający powinien jednak starać się uzyskać jakieś świadczenie również za wcześniejszy okres, rodzaj swoistej „opłaty rezerwacyjnej”.

Przygotowanie i sprzedaż nieruchomości pod instalację fotowoltaiczną

Analizując kwestię tytułu prawnego do nieruchomości przeznaczonej do budowy instalacji fotowoltaicznej warto również zwrócić uwagę na inny aspekt. Popularne na rynku jest przygotowywanie instalacji do sprzedaży po uzyskaniu niezbędnych decyzji i zezwoleń oraz uzgodnień, a przed wykonaniem samych paneli. Z punktu widzenia właściciela gruntu, który chce przygotować projekt instalacji do sprzedaży, najlepiej byłoby, aby w tym celu założył spółkę celową i umowę dzierżawy zawarł z taką spółką. Następnie spółkę kupuje inwestor, dzięki czemu automatycznie posiada tytuł prawny do gruntu (oczywiście warto najpierw przeprowadzić audyt takiej spółki – tak zwany due diligence). Jeśli inwestycję do sprzedaży przygotowuje podmiot niebędący właścicielem nieruchomości, może rozważyć dwie możliwości. Zawarcie w umowie dzierżawy prawa do dokonania cesji praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią (inwestora kupującego projekt farmy fotowoltaicznej) lub – co w wielu aspektach łatwiejsze – zawarcie z właścicielem umowy dzierżawy, w której dzierżawcą byłaby spółka celowa, następnie sprzedawana ostatecznemu inwestorowi.

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga.