Biznesowo o prawie i podatkach.

Umowa najmu lokalu w centrum handlowym – klauzula dot. progu komercjalizacji

28 11 2019

 

Najem lokalu w centrum handlowym

Klauzula zmniejszenia progu komercjalizacji jest jedną z tych klauzul w umowach najmu dotyczących centrów handlowych, które  sprawiają największe trudności podczas negocjacji. 

Klauzula zmniejszenia progu komercjalizacji w swojej klasycznej wersji polega na zastrzeżeniu w umowie najmu prawa najemcy do obniżki czynszu najmu albo nawet wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli:

  • poziom komercjalizacji (czyli wynajęcia powierzchni handlowej w centrum) spadnie poniżej określonej wysokości procentowej, albo
  • w centrum zaprzestanie działalności operator dużego sklepu spożywczego lub kina, albo
  • kilku ze wskazanych w umowie kluczowych najemców (tzw. anchor tenants), działających pod markami szczególnie popularnymi na rynku, zamknie swoje sklepy w centrum. 

Powyższe przypadki łączy jeden element, budzący obawy najemców: zarówno spadek poziomu wynajętej powierzchni handlowej, jak i brak najbardziej popularnych marek czy supermarketu w centrum,  powoduje w konsekwencji spadek atrakcyjności centrum handlowego, co zazwyczaj przekłada się na niższą odwiedzalność przez klientów i niższe obroty najemców. 

Niejednokrotnie klauzula ta w momencie jej zastosowania budzi wątpliwości interpretacyjne, warto zatem zadbać o jej poprawny zapis. 

 

Poziom komercjalizacji centrum i definicja GLA – problemy praktyczne

 

Pierwszy problem powstaje przy ustalaniu wskaźnika poziomu komercjalizacji centrum, gdyż niejednokrotnie powierzchnia przeznaczona pod wynajem (tzw. gross leasable area – GLA) w dacie zawarcia umowy najmu jest inna niż w momencie wykonywania klauzuli. Wynika to z naturalnych zmian w centrum:  przebudowy, łączenia lub podziału lokali na potrzeby najemców, rozbudowy centrum przez właściciela, konieczności zwiększenia powierzchni ciągów komunikacyjnych (np. wstawienie dodatkowych wind) czy zmiany przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń (np. przekształcenie części lokalu handlowego w pomieszczenia socjalne dla ochrony obiektu). Rozbieżność interpretacyjna polega często na tym, że każda ze stron bierze pod uwagę inną powierzchnię GLA- jedna strona powołuje się na GLA z dnia zawarcia umowy, druga strona – na GLA z dnia wykorzystania klauzuli, oczywiście każda ze stron powołuje się na taką powierzchnię, która jest dla niej korzystniejsza w powstałym sporze. Dlatego przy formułowaniu klauzuli komercjalizacji warto wpisać precyzyjną definicję  GLA (wskazującą konkretnie jakie powierzchnie zaliczane są do GLA), jak również możliwość zmiany GLA w trakcie najmu i zasady dopuszczalnej zmiany. Jest to ważne również ze względu na to, że niektórzy najemcy oprócz lokali handlowych wynajmują pomieszczenia socjalne lub magazynowe, wobec czego precyzyjna definicja GLA pozwoli uniknąć wątpliwości w zakresie zakwalifikowania poszczególnych powierzchni do GLA.

 

Lokal wynajęty vs lokal otwarty dla klientów

 

Innym problemem przy formułowaniu tej klauzuli jest zdefiniowanie, czy stopień komercjalizacji centrum ustalany jest na podstawie powierzchni lokali wynajętych czy jedynie tych, które rzeczywiście działają i są otwarte dla klientów. Jak  wiadomo, nie są to tożsame pojęcia. Często bywa, że umowa najmu jest zawarta, ale najemca z różnych przyczyn, zazwyczaj niezależnych od wynajmującego, nie prowadzi działalności w lokalu np. na skutek wypowiedzenia mu umowy franczyzowej, kłopotów finansowych czy wręcz upadłości.  Najemcy starają się przeforsować, aby klauzula komercjalizacji odnosiła się wyłącznie do lokali otwartych dla klientów, przerzucając tym samym na wynajmującego ryzyko zaprzestania działalności przez pozostałych najemców centrum. Wynajmujący powinien zatem zwracać szczególną uwagę na takie sformułowania jak „lokal wynajęty” czy „lokal otwarty dla klientów”. Z drugiej strony zdarzają się przypadki manipulowania powierzchnią  wynajętą i wykorzystywanie tego, że klauzula komercjalizacji odnosi się do „lokali wynajętych”. Zawierane są umowy najmu na nierynkowych warunkach za przysłowiową złotówkę, aby formalnie utrzymać wysoki wskaźnik powierzchni wynajętej. Są to albo umowy krótkoterminowe albo na czas nieoznaczony z bardzo szybkim terminem wypowiedzenia, z podmiotem, który nie daje gwarancji prowadzenia działalności w lokalu. 

 

Zastrzeżenie  obecności konkretnych marek 

 

Natomiast zastrzeżenie w klauzuli komercjalizacji warunku działalności w centrum konkretnych marek powoduje ryzyko wyłącznie dla wynajmującego – tylko on ponosi konsekwencje, gdy np. z powodu wycofania się danej  sieci z Polski zostaje zamknięty sklep. Niekorzystne sformułowanie klauzuli komercjalizacji powoduje wówczas, że wynajmujący ponosi konsekwencje takiej sytuacji, chociaż nie ma najmniejszego wpływu na politykę danej sieci i jej decyzję, aby zamknąć kilkadziesiąt sklepów w regionie. Tymczasem najemca, który ma zastrzeżoną taką klauzulę w umowie najmu,  uzyskuje prawo do określonych w umowie korzyści, zazwyczaj obniżki czynszu. Dlatego klauzula komercjalizacji w tej wersji jest spotykana rzadko, bowiem niezasadnie premiuje jedną ze stron za coś , za co druga strona nie ponosi odpowiedzialności. 

Wobec powyższego, prawidłowe sformułowanie klauzuli w tym zakresie powinno obejmować prawo do zastąpienia danej marki inną o porównywalnym asortymencie i renomie. Oczywiście umowa powinna przewidywać odpowiednio długi termin na ponowne wynajęcie lokalu, gdyż jak wiadomo duże powierzchnie trudniej wynająć. Poza tym, wynajmujący powinien mieć możliwość wynajęcia takiemu „zastępczemu” najemcy dowolnie położonej powierzchni w centrum, a nie konkretnie tej, która została zwolniona przez wskazaną w klauzuli markę. Inną ważną kwestią jest uzależnienie skuteczności klauzuli od spadku obrotów w porównywalnym okresie poprzedniego roku. Najemca domagający się zastosowania klauzuli komercjalizacji powinien wykazać, że brak danej marki w centrum rzeczywiście spowodował zmniejszenie klientów centrum i spadek obrotów, a nie stało się to np. z powodów leżących po stronie najemcy.

 

Zastrzeżenie obecności operatora spożywczego lub kina

 

W przypadku, gdy klauzula komercjalizacji dotyczy supermarketu lub kina wskazane jest również zdefiniować jaką konkretnie działalność strony mają na myśli. O ile w przypadku kina kwestia jest jasna, o tyle w przypadku supermarketu może to już budzić wątpliwości. W prawie polskim nie ma definicji „supermarketu” ani definicji „operatora spożywczego”. Wobec czego, zastrzeżenie w umowie wyłącznie zapisów, że najemca ma prawo np. do obniżki czynszu w przypadku zaprzestania działalności przez supermarket czy operatora spożywczego jest ryzykowne. W takim przypadku każdy sklep spożywczy w centrum (np. mały sklep z wędlinami, czy sklep z żywnością orientalną) może zostać uznany za  operatora spożywczego. Taki sam problem pojawia się co do supermarketu – potocznie jest to sklep ogólnospożywczy oferujący żywność i asortyment dodatkowy np. kosmetyki, chemię gospodarczą. Pojawia się zatem pytanie, czy sklep o powierzchni 200 m2 sprzedający opisany powyżej asortyment będzie supermarketem? Odpowiedź jest oczywiście negatywna, ale gdy brak precyzyjnej definicji w umowie, z pewnością kwestia ta będzie powodem sporu stron. Dlatego w przypadku supermarketu/operatora spożywczego ważne jest nie tylko scharakteryzowanie asortymentu, ale również wielkości powierzchni sprzedaży w takim sklepie tj. powierzchni supermarketu udostępnionej dla klientów (np. „nie niższa niż 3000 m2”). Innym ważnym aspektem jest zastrzeżenie w klauzuli komercjalizacji  dopuszczalnego okresu trwania naruszenia, w którym wynajmujący ma obowiązek wprowadzić do centrum nowego operatora spożywczego czy kina. Nie mogą to być przysłowiowe trzy miesiące, gdyż sam proces szukania następcy oraz negocjacji umowy najmu na tak dużą powierzchnię często trwa dłużej. Przeszkodą może być też blokowanie lokalu przez poprzedniego najemcę: w przypadku upadłości to syndyk odpowiedzialny jest za opróżnienie lokalu i zabranie ruchomości, które wchodzą do masy upadłości. Zatem do niezbędnego okresu rekomercjalizacji w przypadku supermarketu doliczyć należy jeszcze formalności wynikające z prawa upadłościowego. 

Podobnie jak w przypadku zastrzeżenia  konkretnych marek, tak i w przypadku supermarketu lub kina w umowie powinien znaleźć się warunek uzależniający skuteczność klauzuli od spadku obrotów w porównywalnym okresie poprzedniego roku. Najemca domagający się zastosowania klauzuli komercjalizacji powinien wykazać, że brak supermarketu lub kina w centrum rzeczywiście spowodował zmniejszenie liczby klientów centrum i spadek obrotów w jego lokalu.

Z powyższego wynika, że klauzula zmniejszenia poziomu komercjalizacji centrum nastręcza wiele trudności. Jej prawidłowe zastrzeżenie na korzyść jednej ze stron,  najemcy czy wynajmującego, wymaga wiedzy i doświadczenia w zakresie jej późniejszego skutecznego stosowania. Dlatego przy negocjacji umów najmu w centrach handlowych warto takie klauzule skonsultować z doświadczonym specjalistą. 

 

Powiązane artykuły:

  1. Umowa najmu lokalu użytkowego – nowe trendy w czynszach – klauzula OCR
  2. Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. czynszu od obrotu
  3. Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. rozliczenia kosztów wspólnych

 

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułów z naszego bloga.

Anna Dąbek
Adwokat / Wspólnik
Podziel się z innymi:

Jeśli masz pytania związane z przedstawionym zagadnieniem,
skontaktuj się z nami.

Strona zapisuje pliki cookies na Twoim komputerze. Dowiedz się więcejRozumiem

This will close in 0 seconds