Biznesowo o prawie i podatkach.

Zapraszam do lektury kolejnego artykułu z cyklu „Umowy najmu w centrach handlowych”, w którym zajmiemy się czynszem najmu kładąc nacisk na czynsz od obrotu, który w ostatnich latach budzi wiele kontrowersji w umowach najmu.

Standardowo w umowach najmu czynsz ustalony jest jako:

• miesięczna stała stawka bazowa, corocznie indeksowana,
• czynsz od obrotu, który jest płatny pod warunkiem osiągnięcia przez najemcę pewnego poziomu obrotów.

Niektórzy najemcy próbują zawierać umowy najmu przewidujące tylko czynsz podstawowy. Są również najemcy negocjujący umowy tak, aby płacić tylko czynsz od obrotu z pominięciem czynszu podstawowego – dotyczy to jednak nielicznych, silnych i wciąż prężnie rozwijających się sieci, których wieloletnie wyniki pozwalają wynajmującemu na prognozowanie stabilnych przychodów.

Czynsz od obrotu to ustalony w umowie najmu procent od wszystkich przychodów netto uzyskiwanych przez najemcę w wynajmowanym lokalu w danym okresie rozliczeniowym, którego wartość pomniejszona jest o łączny czynsz podstawowy należny w tym samym okresie rozliczeniowym.

Okres rozliczeniowy najmu

Okres rozliczeniowy może być ustalony w stosunku miesięcznym, kwartalnym, półrocznym lub rocznym. Z punktu widzenia wynajmującego najkorzystniejszy jest oczywiście okres miesięczny, gdyż pozwala na uzyskanie wyższego czynszu od obrotu w okresach wzmożonego handlu np. w okresie bożonarodzeniowym, w okresie wyprzedaży sezonowych. Natomiast z punktu widzenia najemcy najkorzystniejszy do rozliczenia jest okres roczny, gdyż pozwala uśrednić przychody z całego roku będące podstawą obliczenia czynszu od obrotu. W takiej sytuacji wysokie obroty z okresu np. bożonarodzeniowego są zaniżane przez niższe obroty z innych miesięcy – czynsz od obrotu liczony jest wtedy od uśrednionej wartości rocznych przychodów.

Najemcy często negocjują zapisy pozwalające na wliczenie obrotu z pierwszych miesięcy działalności w centrum do drugiego okresu rozliczeniowego. Jest to szczególnie korzystne dla najemców, gdy zaczynają oni działalność po wakacjach, gdy ruch w centrum (i automatycznie obroty/przychody) systematycznie rośnie aż do Nowego Roku. Obroty uzyskiwane w tym okresie są zazwyczaj wyższe niż w pozostałych miesiącach roku kalendarzowego. Wliczenie obrotów z tych kilku miesięcy do obrotów z następnego roku kalendarzowego pozwala zaoszczędzić najemcy na czynszu od obrotu (pod warunkiem oczywiście, że wartość czynszu podstawowego przekracza procent czynszu od obrotu).

Wyłączenie przychodów z czynszu

Inną kwestią dyskusyjną dotyczącą czynszu od obrotu jest wyłączenie z tego czynszu niektórych przychodów. Mniejsze kontrowersje budzi wyłączenie przychodów ze sprzedaży tzw. produktów niskomarżowych np. papierosów, biletów, doładowań komórkowych. Największe spory dotyczą wyłączenia przychodów ze sprzedaży internetowej. Aktualnie każda sieć handlowa prowadzi równolegle sprzedaż w sklepach stacjonarnych oraz w sklepie internetowym. Wśród klientów rośnie również popularność zakupów w modelu wielokanałowym, tzw. omnichannel, kiedy klient zamawia towar w Internecie, ale odbiera go (a często też: płaci za niego) w sklepie stacjonarnym.

Pojawia się pytanie: czy obrót generowany przez e-sklep powinien być wliczany do zysku sklepu stacjonarnego?

Najemcy argumentują, że nie, bo decyzja klienta o zakupie towaru nie zapadła w sklepie stacjonarnym, ale na skutek działalności najemcy w sieci: zachęcenia klienta internetową akcją marketingową, promocją e-sklepu w Internecie, wreszcie niższą ceną towaru, która często różni się od tej w sklepie stacjonarnym. Dodatkowo, jeżeli towary są opłacone przelewem przez Internet, to najemca dowodzi, że transakcja nie została zawarta w sklepie stacjonarnym. Należy przyznać, że to są argumenty, które da się obronić w sytuacji, gdy klient tylko odbiera towar zamówiony w e-sklepie. Sklep stacjonarny pełni wówczas tylko rolę swoistego paczkomatu. Jednak jak traktować przychód uzyskany w przypadku, kiedy zapłaty za towar dokonano w sklepie stacjonarnym, przy odbiorze? Tutaj wynajmujący podają przeciwstawny argument: towar został tylko zamówiony przez Internet, natomiast zapłata i wydanie towaru nastąpiło w sklepie stacjonarnym,  stąd do transakcji sprzedaży doszło w sklepie stacjonarnym. Dodatkowo, wynajmujący obawiają się przekształcenia sklepów stacjonarnych w powierzchnię wystawową, tzw. showroom. Coraz odważniej na rynek retail wchodzą nowe procedury, techniki, urządzenia – klienci mogą w sklepach skorzystać z ekranów interaktywnych pozwalających na wirtualne przymierzenie odzieży, terminali clic & collect, urządzeń typu wearables – to wszystko powoduje przeniesienie części zakupów do Internetu. Na zachodzie Europy i w USA to właśnie omnichannel łączący zakupy online i sklep stacjonarny obsługuje ponad połowę transakcji sprzedaży.

Formy weryfikacji czynszu

W tym kontekście wynajmujący powinni zastanowić się nad nową formą weryfikacji czynszu od obrotu. Sprawdzanie wydruków z kas fiskalnych wydaje się już niewystarczające. Wskazane jest raportowanie stopnia, w jakim dany lokal był zaangażowany w sprzedaż produktu przez Internet, niezależnie od tego, czy obrót ze sprzedaży internetowej wlicza się do podstawy ustalenia czynszu od obrotu. Warto zrobić to nawet dla celów statystycznych – może to w przyszłości rzutować na warunki współpracy przy przedłużeniu umowy najmu. W przypadku najemców, którzy mają silnie rozwinięty kanał sprzedaży internetowej (albo równolegle tzw. omnichannel), warto negocjować również obowiązek raportowania przez najemcę obrotów ze sprzedaży towarów zamówionych na terminalach zainstalowanych w lokalu lub jedynie odbieranych w lokalu, niezależnie od tego, gdzie taka sprzedaż została sfiskalizowana.

Inną kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, a która jest często pomijana podczas negocjacji czynszu od obrotu, jest zaliczenie do obrotu „wszelkich przychodów uzyskiwanych z lokalu”.  Wszystko się zgadza, gdy obie strony, a w szczególności wynajmujący, rozumieją pod tym pojęciem tylko przychody ze sprzedaży towarów i usług w danym lokalu, co jest standardowym rozumieniem tego zapisu.  Niestety zdarza się, że wynajmujący na podstawie tak ogólnego zapisu wliczają do tego np. prowizję z podnajmu lub franczyzy, w sytuacji gdy sklep danej sieci funkcjonuje w centrum – na podstawie udzielonej przez najemcę franczyzy. Warto zatem zwrócić uwagę na definicję obrotu i ustalić jej szczegółowe brzmienie, aby w trakcie wykonywania umowy nie budziła ona wątpliwości interpretacyjnych.

Jeżeli ten artykuł był dla Państwa interesujący, zapraszam do zapoznania się z pozostałymi z serii:

1. Umowy najmu w centrach handlowych
2. Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. rozliczenia kosztów wspólnych
3. Umowy najmu w centrach handlowych – klauzula dot. czynszu od obrotu

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie opublikowanych artykułów z naszego bloga.