Biznesowo o prawie i podatkach.

Zgodnie z artykułem 15ze ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: Ustawa) w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu lokali handlowych położonych w takich obiektach. Oznacza to przede wszystkim, że w tym okresie najemca nie musi płacić czynszu ani żadnych innych opłat, w tym opłat za media należnych bezpośrednio wynajmującemu. Warunkiem utrzymania zwolnienia z opłat za ten okres jest jednak złożenie bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach. Oferta powinna być złożona w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Terminy różne w zależności od branży przedstawiamy w naszym ostatnim artkule.

Kto może złożyć ofertę?

Zarówno wygaśnięcie (a właściwie zawieszenie wzajemnych zobowiązań stron), jak i złożenie oferty odnosi się tylko do niektórych umów najmu – art. 15ze ust. 1 Ustawy wyraźnie wskazuje, że dotyczy to wyłącznie tych umów, których przedmiotem jest powierzchnia handlowa, niezależnie od celu oddania powierzchni do używania (w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii) położona w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, czyli również w centrum handlowym. Zatem najemcy powierzchni w innych obiektach nie  mogą skorzystać z możliwości złożenia oferty i zobligowani są płacić czynsz najmu i opłaty za cały okres pandemii, niezależnie od tego, czy prowadzili działalność.  Ponadto należy zwrócić uwagę, iż przepis ten dotyczy jedynie tych lokali, które były objęte zakazem prowadzenia działalności, a zatem nie obejmuje sklepów spożywczych, aptek czy pralni, choćby były one położone w centrach handlowych.

W jakiej formie złożyć ofertę?

Ustawa nie wskazuje, w jakiej formie powinna być złożona oferta wspomniana w artykule 15ze. W takim wypadku wydaje się, że – o ile umowa nie zastrzega szczególnej formy dla jej zmiany lub przedłużenia – zastosowanie powinny znaleźć przepisy Kodeksu cywilnego. Ofertę można więc złożyć w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych najlepsza będzie forma pisemna.

Jednakże jeżeli umowa najmu wymaga zachowania odpowiedniej formy dla dokonania zmiany umowy (w centrach handlowych przeważnie jest to forma pisemna pod rygorem nieważności), to zasadne wydaje się twierdzenie, że oferta musi być sporządzona w takiej zastrzeżonej przez strony umowy formie.

Co powinno znaleźć się w ofercie?

Oferta powinna zawierać wolę przedłużenia okresu obowiązywania umowy o czas trwania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Warto też zauważyć, że przepis wyraźnie wskazuje na konieczność złożenia oferty przedłużenia umowy „na dotychczasowych warunkach”. Odmienne postanowienia – na przykład inna wysokość czynszu albo okres najmu sprawią, że oferta nie będzie spełniać wymogów artykułu 15ze ust. 2 Ustawy. W konsekwencji okres najmu nie ulegnie przedłużeniu, a najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu za czas obowiązywania zakazu.

3 możliwości reakcji wynajmującego po otrzymaniu oferty

Co prawda przepis wskazuje, że oferta złożona przez najemcę ma być „wiążąca i bezwarunkowa”, pojęcie to nie odnosi się jednak do obu stron. Oferta zgodnie z Kodeksem cywilnym jest bowiem wiążąca jedynie dla podmiotu, który ją składa – w tym wypadku dla najemcy. Wynajmujący ma więc trzy możliwości: może ofertę przyjąć, odrzucić albo złożyć kontrofertę.

Najmniej wątpliwości budzi sytuacja przyjęcia oferty. Wówczas umowa najmu zostanie przedłużona o okres obowiązywania zakazu przedłużony dodatkowo o 6 miesięcy.

Jeśli natomiast wynajmujący ofertę odrzuci, umowa powinna być kontynuowana na dotychczasowych warunkach. Zgodnie z brzmieniem przepisu odrzucenie oferty przez wynajmującego spowoduje, że okres najmu nie ulegnie przedłużeniu, a najemca będzie nadal zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu i opłat za okres trwania zakazu.

Ostatnia możliwość to przyjęcie oferty z zastrzeżeniami, a więc wprowadzenie pewnych modyfikacji przez wynajmującego. Takie oświadczenie o przyjęciu oferty jest zgodnie z art. 68 kc traktowane jako nowa oferta ze strony wynajmującego. W takim wypadku skutek jest taki, jakby wynajmujący nie przyjął oferty najemcy: okres najmu nie zostaje przedłużony, a najemca pozostaje zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu i opłat za okres zakazu.

Jednakże jeżeli modyfikacje dokonane przez wynajmującego nie zmieniają istotnych postanowień oferty (czyli w szczególności terminu przedłużenia umowy i warunków finansowych) to zastosowanie znajdzie art. 681 kc, zgodnie z którym w stosunkach między przedsiębiorcami takie oświadczenie traktuje się jako przyjęcie oferty, chyba że w ofercie zaznaczono, że może być przyjęta jedynie bez zastrzeżeń lub najemca niezwłocznie sprzeciwił się wprowadzeniu takich modyfikacji albo wynajmujący zastrzegł, że przyjmuje ofertę jedynie pod warunkiem wyrażenia przez najemcę zgody na modyfikacje i zgody takiej niezwłocznie nie otrzymał.

W większości przypadków w razie złożenia przez wynajmującego kontroferty dochodzi do otwarcia negocjacji w sprawie nowych warunków najmu i wiele zależy od ostatecznej decyzji najemcy:

1) Jeśli najemca przyjmie kontrofertę, umowa będzie kontynuowana na nowych warunkach, ustalonych przez strony. W takim przypadku przedłużenie okresu najmu nie będzie dokonane w trybie art. 15ze Ustawy, ale najemca nie utraci prawa do zwolnienia z czynszu i opłat za okres zakazu (bo uprzednio złożył ofertę)

2) Jeśli najemca odrzuci kontrofertę, okres najmu nie zostanie przedłużony i umowa powinna być kontynuowana na warunkach pierwotnych, a najemca utrzymuje uprawnienie do zwolnienia z czynszu i opłat za okres zakazu.

W jakim terminie wynajmujący może przyjąć ofertę? 

Art. 15ze Ustawy nie wskazuje w jakiej formie oferta powinna zostać złożona, ale też nie daje żadnych wskazówek na temat tego, jak powinno wyglądać jej przyjęcie. Należy zatem stosować przepisy Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim najemca może w ofercie wyznaczyć termin do złożenia oświadczenia przez wynajmującego. Zgodnie z Art. 66 § 2 kc „jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia.”

Należy mieć również na uwadze, iż w stosunkach między przedsiębiorcami pozostającymi w stałych stosunkach gospodarczych (a tak jest w przypadku stron umów najmu lokali w centrach handlowych) brak niezwłocznej odpowiedzi jest uważany za przyjęcie oferty (art. 682 kc), co – jak się wydaje – będzie miało zastosowanie jeśli umowa nie przewiduje szczególnej formy jej zmiany czy przedłużenia np. formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Podsumowując powyższy przepis, wynajmujący powinien postąpić następująco:

(i) jeżeli najemca oznaczył w ofercie termin dla wynajmującego do złożenia odpowiedzi, to wynajmujący musi odpowiedzieć w tym terminie – może to być nawet jeden dzień, zatem wynajmujący powinien się z takim krótkim terminem liczyć; przyjęcie oferty po terminie będzie bezskuteczne; powyższy zapis ma zastosowanie niezależnie od tego, czy zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności

(ii) jeżeli najemca nie oznaczył terminu, a złożył ofertę w siedzibie wynajmującego osobiście albo przesłał ją e-mailem / SMS to wynajmujący powinien odpowiedzieć od razu, niezwłocznie, nawet tego samego dnia; powyższy zapis ma zastosowanie tylko w stosunku do tych umów, które nie wymagają szczególnej formy do jej zmiany np. nie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności

(iii) jeżeli najemca przesłał ofertę pisemnie- przesyłką pocztową lub kurierską albo złożył pismo w siedzibie wynajmującego – to wynajmujący powinien odpowiedzieć w ciągu kilku dni kalendarzowych, maksymalnie w terminie jednego tygodnia [chyba, że najemca oznaczył w ofercie termin dla wynajmującego do złożenia odpowiedzi, wtedy wynajmujący musi odpowiedzieć w tym terminie – patrz pkt (i)].

W jakiej formie przyjąć ofertę ?

Z punktu widzenia wynajmującego – o ile umowa najmu nie przewiduje szczególnej formy do jej przedłużenia – najlepszym sposobem przyjęcia oferty jest zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej, ewentualnie formy dokumentowej np. wysłanie potwierdzenia poprzez e-mail. W razie potrzeby będzie mógł on wówczas udowodnić czy i na jakich warunkach przyjęcie takiej oferty miało miejsce.

Zazwyczaj jednak umowy najmu w obiektach handlowych przewidują formę szczególną do ich zmiany – formę pisemną do rygorem nieważności, dlatego w przypadkach tych umów przyjęcie oferty przez wynajmującego bezwzględnie powinno być dokonane w formie pisemnej do rygorem nieważności. Skorzystanie przez najemcę z uprawnienia przewidzianego w artykule 15ze Ustawy i przyjęcie oferty przez wynajmującego sprawia, że w efekcie dochodzi do modyfikacji dotychczasowej umowy najmu. Nie jest konieczne podpisywanie odrębnego aneksu.

Podsumowując, jeżeli umowa najmu przewiduje formę szczególną do jej przedłużenia (np. formę pisemną pod rygorem nieważności), zarówno złożenie oferty jak i jej przyjęcie wymaga tej właśnie formy. Oferta powinna być złożona przez najemcę w terminie trzech miesięcy po uchyleniu zakazu wskazanego w art. 15 ze ust 1 Ustawy. Jeżeli oferta określa termin do jej przyjęcia, wynajmujący powinien doręczyć najemcy oświadczenie o jej przyjęciu w tym terminie. Jeżeli oferta nie określa terminu do jej przyjęcia, wówczas oferta powinna być przyjęta w terminie wskazanym w art. Art. 66 § 2 kc, w zależności od tego, jaka forma jest wymagana do zmiany umowy.

Jeżeli macie Państwo dalsze pytania dotyczące oferty, jesteśmy do Państwa dyspozycji.

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach o nieruchomościach komercyjnych? Zapraszam do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga.

Autorzy:

Anna Dąbek adwokat /partner
Anna Maj

CCLAW Creative Consultants Law Office