Biznesowo o prawie i podatkach.

Powoli kończy się wprawdzie sezon zimowy, ale ciągle aktualne pozostaje pytanie czy zbyt niskie temperatury w lokalu handlowym uprawniają najemcę do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony?

Z naszej praktyki wiemy, że pomiędzy wynajmującymi (właścicielami lokalu handlowych, głównie – choć niewyłącznie – centrów handlowych) a najemcami toczą się spory o wady tych lokali.

Wady lokali a prawo do wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Najemcy coraz częściej powołują się na wady takich lokali. Czasem jest to szukanie pretekstu do wypowiedzenia umowy, a czasem – rozwiązania rzeczywiście istniejącego problemu.

Jedną z podnoszonych wad bywa – zwłaszcza w sezonie zimowym – zbyt niska temperatura w lokalu. Czy za niska temperatura w wynajmowanym pomieszczeniu może być podstawą rozwiązania umowy najmu lokalu handlowego przez najemcę? Odpowiem w sposób typowy dla prawnika – to zależy. Zależy od wielu okoliczności. Na ogół obie strony mogą podnosić argumenty w tej dziedzinie. Trzeba tylko umieć je odnaleźć.

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zbyt niskich temperatur w lokalu handlowym – case study

Spór dwóch spółek – powód wypowiedzenia umowy

Niedawno przed Sądem Najwyższym zakończył się spór naszego Klienta dotyczący możliwości wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu z powodu zbyt niskich temperatur panujących w lokalu położonym w centrum handlowym. Stronami sporu były dwie spółki. Jedna z nich była właścicielem nowoczesnej galerii handlowej w średniej wielkości mieście w Polsce; druga w roli najemcy – właściciel znanej sieci handlowej.

Najemca wywodził, że w lokalu panowały zbyt niskie temperatury, które zagrażały zdrowiu jego pracowników i dlatego wypowiedział umowę najmu zawartą na czas oznaczony (a zatem taką, której w normalnym stanie rzeczy nie mógłby wypowiedzieć). Wynajmujący uważał, że wypowiedzenie było bezskuteczne i na podstawie aktu notarialnego dobrowolnego poddania się egzekucji rozpoczął egzekwowanie z najemcy czynszu za kilka miesięcy. Najemca złożył pozew przeciwegzekucyjny.

Tok postępowania sprawy – sądy, pytania, wyrok

W toku postępowania sądy (Okręgowy, Apelacyjny, ale i w pewnym zakresie – Sąd Najwyższy) musiały odpowiedzieć na pytanie: czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, jeśli w wynajmowanym lokalu było zimno?

W toku procesu pojawiło się bardzo wiele pytań dodatkowych, od których zależała odpowiedź na zagadnienie główne – m.in.:

• Jakie temperatury muszą panować w lokalu, aby uznać, że jest w nim na tyle zimno, że stwarza to zagrożenie dla zdrowia pracowników najemcy?
• Jak długo musi utrzymywać się taki stan? Jak prawidłowo mierzyć poziom temperatur w wynajmowanym lokalu?
• Jak rozdzielić zakres odpowiedzialności pomiędzy obie strony stosunku najmu (wszak na ogół instalację klimatyzacyjną, która służy również ogrzewaniu, w lokalu instaluje najemca, ale z drugiej strony – substancję chłodzącą czy grzejącą dostarcza przez ogólną sieć wynajmujący)?
• Czy postanowienie umowne nakładające na najemcę obowiązek wezwania wynajmującego do usunięcia wad wyłącza możliwość skorzystania z art. 682 Kodeksu cywilnego?

Na wszystkie z powyższych pytań korzystnie dla naszego Klienta odpowiedziały sądy wszystkich instancji. W konsekwencji zapadł wyrok zgodny z naszymi wnioskami procesowymi.

Współpraca prawna z Kancelarią CCLaw

Jak wspominaliśmy w artykule, na konflikty prawne związane z wypowiadaniem umowy nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wyrok zależny jest od argumentacji obu stron i indywidualnego rozpatrzenia sprawy. W przypadku wątpliwości co do uprawnień stron stosunku najmu związanych z wadami lokalu, zapraszamy do kontaktu.