Biznesowo o prawie i podatkach.

Coraz więcej wynajmujących, zarządców i właścicieli budynków przeznaczonych na wynajem decyduje się zamontować na tychże budynkach panele fotowoltaiczne. Instalacja PV na dachu centrum handlowego, logistycznego, magazynowego czy pasażu handlowego zwiększa jego atrakcyjność oraz opłacalność. Pojawia się jednak pytanie jak rozliczyć energię elektryczną wyprodukowaną w takiej instalacji PV z najemcami, którzy w duże mierze z niej korzystają. W tym zakresie należy być bardzo ostrożnym, aby nie narazić się na sankcję z tytułu nielegalnej sprzedaży energii. 

Rozliczenie zużycia energii eklektycznej przez najemców powierzchni np. w centrach handlowych odbywało się dotychczas w przeważającej mierze w dość prosty sposób: każdy lokal ma zamontowany swój podlicznik, który mierzy ilość zużytej energii elektrycznej przez najemcę. Tę ilość mnoży się przez stawkę za kWh jaką płaci wynajmujący zakładowi energetycznemu. Aby nie narazić się na zarzut sprzedaży energii elektrycznej wynajmujący nie może pobierać od najemcy więcej niż sam płaci do zakładu energetycznego za daną ilość energii elektrycznej.

Czy centrum handlowe może rozliczać najemców za energię z fotowoltaiki?

Co jednak w przypadku, kiedy wynajmujący wybudował na dachu instalację fotowoltaiczną o mocy do 50 kW, podpisał z zakładem energetycznym umowę kompleksową, zamontował w związku z tym licznik dwukierunkowy, czyli stał się prosumentem. W takiej sytuacji wskazania na liczniku głównym (dwukierunkowym, służącym do rozliczenia się wynajmującego z zakładem energetycznym) będą mniejsze niż suma wskazań podliczników zamontowanych w lokalach najemców. Czy w takiej sytuacji wynajmujący może nadal rozliczać najemców zgodnie z przytoczonym powyżej schematem (wskazania podlicznika x stawka za kWh płacona do zakładu energetycznego)? Czy to będzie sprzedaż energii? Jeśli tak, to jak rozliczyć energię wytworzoną w instalacji PV?

Powyższy problem dotyczy także obiektów z większymi instalacjami PV na dachach budynków oraz tych nie będących prosumentami.

Niestety na powyższe pytania nie ma prostej i jednoznacznej odpowiedzi. Każdy przypadek należy rozpatrywać osobno.

Co do zasady (bardzo nie lubimy tego niejasnego pojęcia, ale tu musimy go użyć) wynajmujący, który korzysta z instalacji PV i rozlicza energię elektryczną w dotychczasowy sposób, tj. mnożąc wskazania podliczników oraz stawkę za kWh, może być uznany za sprzedawcę energii i w związku z tym, naraża się na ryzyko dość dotkliwych sankcji. W bardzo skrajnym przypadku Prezes URE może wymierzyć karę pieniężną w wysokości do 15% przychodu ukaranego podmiotu, osiągniętego w poprzednim roku podatkowym. Taka kara jest mało prawdopodobna, niemniej kary w mniejszym wymiarze wykluczyć już nie można.

Jak wytwórca energii z OZE może ją sprzedawać lub wykorzystywać?

Sprzedaż energii elektrycznej według klasycznego modelu odbywa się z wykorzystaniem sieci elektroenergetycznych. Energia wytworzona w elektrowni jest wprowadzona do sieci elektroenergetycznej (sieci dystrybucyjnej), skąd trafia do odbiorcy końcowego. Sprzedaż energii elektrycznej odbywa się na podstawie umowy sprzedaży, której treść regulowana jest przez Prawo energetyczne.

Aktualnie przepisy prawa przewidują szereg możliwości wykorzystania energii elektrycznej wytwarzanej przez instalację fotowoltaiczną, zamontowaną się na dachu lub w bliskim sąsiedztwie budynku. Wytwórca energii elektrycznej może sprzedawać taką energię do spółki obrotu, zużywać na potrzeby własne, korzystać z systemu prosumenckiego, być członkiem klastra energii czy spółdzielni energetycznej. Wszystko jednak musi się odbywać w dość sztywno uregulowanych ramach prawnych.

Możliwe rozwiązania dla wynajmującego

Wynajmujący powierzchnię w obiekcie handlowym lub innym i posiadający na dachu obiektu instalację PV nie jest bez wyjścia. Aby wynajmujący nie stracił na wybudowanej instalacji fotowoltaicznej, musi w sposób przemyślany ułożyć całość rozliczeń z każdym najemcą. Należy pamiętać, że instalacja fotowoltaiczna to nie tylko wytwarzanie energii elektrycznej, ale to także koszty przeglądów, serwisu i ewentualnych napraw. Istotne znaczenie ma także wolumen energii jaki jest zużywany przez części wspólne obiektu oraz przez najemców.

Istotne znaczenie ma również wielkość obiektu. W przypadku dużych obiektów z dużymi instalacjami PV warto będzie rozważyć stworzenie sieci dystrybucyjnej (tzw. OSDn).

Dość skostniałe Prawo energetyczne i nienadążająca za potrzebami rynku ustawa o odnawialnych źródłach energii sprawiają, że każda nowa oddolna inicjatywa przedsiębiorców w zakresie rozliczania energii elektrycznej spotyka się z wieloma pytaniami i wątpliwościami. Praktyka jednak pokazuje, że nie warto z tych rozwiązań rezygnować, zwłaszcza że w przeważającej mierze są one bardzo opłacalne, lecz poszukać rozwiązania, które będzie zgodne z prawem.

W razie wątpliwości czy pytań, zachęcamy do kontaktu z biurem kancelarii. Jako CCLaw specjalizujemy się zarówno w obszarze OZE jak i nieruchomości – w razie potrzeby konsultacji prawnej lub rozwiązania problemu, mogą Państwo na nas liczyć.

A może powiadomienie o kolejnych ważnych publikacjach i artykułach o nieruchomościach komercyjnych? Zapraszam do obserwowania naszego Facebooka i Linkedina oraz do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga.

autorzy:
Witold Chmarzyński – wspólnik/radca prawny
Piotr Szwarc – adwokat, ekspert ds. OZE